Aus dem Blautal-Center in Ulm soll ein Stadtquartier werden

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Kommentar

Beschreibung: Das Blautal-Center soll im Laufe der nächsten Jahre in ein Stadtquartier mit Gewerbe, Büros, Handel, Wohnen, sozialen und kulturellen Einrichtungen, Praxen, Freizeit- und Fitnesseinrichtungen umgebaut werden.

Fotograf: Stadt Ulm

Foto in Originalgröße

Als das Blautal-Center an der Blaubeurer Straße am 29. Oktober 1997 eröffnet wurde, war es mit einer Gesamtfläche von 44.500 Quadratmetern eines der größten Einkaufszentren Süddeutschlands. Seit Ende 2021 hat die Immobilie einen neuen Besitzer, die HLG Gesellschaft zur Entwicklung von HandelsCentren. Das Münsteraner Unternehmen entwickelt und errichtet seit mehr als 25 Jahren nicht nur gewerbliche Immobilien mit dem Schwerpunkt Einzelhandel, sondern strukturiert diese auch in gemischt genutzte Liegenschaften um, berichtet die Stadt Ulm. Die geplante Entwicklungs- und Bauzeit ist zunächst auf zehn Jahre geplant. 
Das Areal des Blautalcenters soll in einem anvisierten Zeitraum von rund 3 - 10 Jahren stufenweise von einem dezentralen, autonomen Handelskomplex in ein vielfältiges, kleinteiligeres und gemischt genutztes Quartier als Pendant zu dem südlich der kleinen Blau gelegenen Stadtregal entwickelt werden. Quasi als "Initialzündung" soll - nach Vorstellung des Investors bis 2025 - zunächst im östlichen Bereich ausgehend von der Magirusstraße ein erster Baustein unter Teilerhalt der Bausubstanz entwickelt werden (siehe 4.1). Im Nachgang soll auch die westlich angrenzende Bausubstanz abgebrochen und in weiteren Bauabschnitten nach und nach ein neues Quartier errichtet werden. Die Stadteingangslage am westlichen Grundstücksrand könnte dabei eine besondere städtebauliche Betonung erfahren. Neben robusteren Nutzungen zu den umgebenden, stark befahrenen Straßen und gewerblichen Arealen soll nach Süden entlang der Kleinen Blau verstärkt Wohnnutzung entstehen. Angestrebt wird ein Anteil von ca. 60 % Wohnen mit einem 30-prozentigen Anteil an gefördertem Wohnungsbau entsprechend den wohnungsbaupolitischen Beschlüsse des Gemeinderates. Da die Bausubstanz des Bestandsgebäudes nach wie vor sehr solide ist, plant der neue Eigentümer, im Sinne der Nachhaltigkeit alles zu erhalten, was in einem künftigen Nutzungskonzept verwertbar ist. Aufgrund der Lage im Bereich der Talaue des Blautals wurde seinerzeit die über 41.000 qm große Tiefgarage auf Pfählen gegründet, Diese aufwändige Struktur soll daher in Gänze erhalten werden. Eine erste statische Überprüfung ergab, dass mittels Verdichtung des Stützenrasters eine zusätzliche Lastabtragung möglich ist und Neubauten auf der bestehenden Baustruktur aufgesetzt werden können. Diese zusammenhängende Parkebene hat den Vorteil, dass künftig fast der gesamte Individualverkehr in der Untergeschossebene stattfände; das Erdgeschoss könnte somit weitestgehend autofrei organisiert werden und bliebe den Fußgängern und Radfahrern vorbehalten. Die Ausweitung und Aufwertung des öffentlichen Grünbereichs entlang der Kleinen Blau mit einer großzügigeren Geh- und Radwegachse und die Einbeziehung von Grün- und Wegestrukturen ins Quartier wird ein wesentlicher Aspekt der Neuplanung sein, ebenso die Vernetzung des Quartiers mit den öffentlichen Wegeverbindungen in den umgebenden Stadtraum. Besonderer Wert soll auf die Entstehung großzügiger Vegetationsräume und auf eine wesentliche Verbesserung des Mikroklimas auf dem bis dato größtenteils versiegelten Grundstück gelegt werden. - 4 - Parallel zur städtebaulichen Entwicklung ist ein Mobilitätskonzept mit nutzerfreundlichen und umweltverträglichen Multi-Use-Konzepten und einem zentralen HUB (Knotenpunkt für verschiedene Verkehrsmittel / -angebote mit digitaler Vernetzung und Einbindung baulicher und städtischer Infrastrukturen) geplant. Die vorhandene Infrastruktur in Form von Trafos in der Tiefgarage, die der bisherigen Handelsnutzung zugeordnet waren, kann eine ausreichende Stromversorgung für den Ausbau der Elektromobilität z.B. für Ladesäulen gewährleisten, teilte die Stadtverwaltung den Mitgliedern des Bauauschusses mit.
Aufgrund laufender Mietverträge sollen zunächst Einzelhandelsflächen im östlichen Teil des Bestandsgebäudes zusammengezogen werden. Die Grenzen der bestehenden Sortimentsbeschränkungen werden davon nicht berührt. Vielmehr bleibt der Flächenanteil hinter den möglichen Verkaufsflächen zurück, was durch vertragliche Regelungen abgesichert werden soll. Die geplante Konzentration der verbleibenden Handelsflächen im Erdgeschoss der östlichen Gebäudeteile wird seitens der Verwaltung begrüßt. Aus stadtplanerischer Sicht ist es sinnvoll, diese Nutzungsstrukturen stadteinwärts in Richtung bereits bestehender Handelslagen anzusiedeln. Auf diese Weise sollen die übrigen Flächen von Bindungen durch bestehende Mietverträge freigemacht werden. 
Das Areal muss aufgrund seiner Größenordnung und bestehender vertraglicher Bindungen zwischen Eigentümer und Mietern in verschiedene Bauabschnitte gegliedert werden. - 5 - Die Planungen für den ersten, östlichen Bauabschnitt gehen von einem überwiegenden Erhalt der Gebäudesubstanz aus. Über den dort konzentrierten Handelsflächen im Erdgeschoss sollen im 1. Obergeschoss Büronutzungen angesiedelt werden. Der Entfall der in den beiden Geschossabschnitten befindlichen Stellplätze kann durch den bestehenden großen Überhang an Stellplätzen an anderer Stelle aufgefangen werden. Auf der energetisch zu ertüchtigenden zweigeschossigen Bestandsstruktur sind mehrgeschossige Neubauten vorgesehen; aufgrund der Lastbegrenzung der Tiefgarage soll dies in Holz- bzw. Holzhybridbauweise erfolgen. Hier sind zusätzliche Büroflächen und, soweit möglich, Wohnnutzungen geplant. Wegen der unterschiedlichen Planungs- und Realisierungszeiträume der Baufelder wird der Vorhabenträger für das erste Baufeld im Osten das bereits mit der Grundkonzeption betraute Architekturbüro Maas & Partner, Münster weiterbeauftragen. Zur Qualitätssicherung soll diese Vorplanung in einem kooperativen Planungsprozess über Werkstattgespräche mit einem Experten aus dem Ulmer Gestaltungsbeirat sowie Mitgliedern der Verwaltung diskutiert werden. Das Verfahren dient dem intensiven fachlichen Austausch, bei dem Rahmenbedingungen und Standards für die weitere Entwicklung definiert werden. Das Ergebnis des Entwurfsprozesses soll schließlich die Basis für ein eigenständiges Bebauungsplanverfahren sein. Für den deutlich größeren, westlich anschließenden Planungsabschnitt soll zunächst ein städtebaulicher Masterplan entwickelt werden. Dies soll auf dem Wege eines im weiteren Prozess näher zu definierenden kooperativen Workshop-Verfahrens mit mehreren Planungsteams geschehen. Aufgrund der vielen komplexen Rahmenbedingungen u.a. durch die Wiederverwendung der bestehenden baulichen Struktur erscheint ein solcher Planungsprozess zielführender als ein klassisches Wettbewerbsverfahren. Unter Berücksichtigung der Planungen für den zeitlich vorangestellten östlichen Bauabschnitt und der Baustrukturen im Untergeschoss sollen Lösungsansätze für ein in Stufen zu realisierendes Gesamtkonzept erarbeitet werden. Die Ergebnisse des Workshop-Verfahrens sollen anschließend in einem iterativen Prozess mit der Stadtgesellschaft bzw. in den politischen Gremien diskutiert werden. Der städtebaulichen Masterplan bildet die Grundlage für die nachfolgende Bauleitplanung. Grundsätzliches Ziel ist es, durch Abschnittsbildung eine Vielfalt an Baustrukturen und Architektursprachen im Sinne eines lebendigen Quartiers zu gewährleisten und stereotypen Baustrukturen vorzubeugen. Im Zuge der Baurechtschaffung bedarf es einer Anpassung des Flächennutzungsplanes. Für die Bauleitplanung sind durch den Vorhabenträger diverse Gutachten (u.a. Lärm- und Verkehrsgutachten, Artenschutzgutachten, Störfallgutachten) zu erbringen, die im weiteren Verlauf mit den entsprechenden Fachabteilungen abgestimmt werden müssen. Nicht zuletzt muss der bestehende städtebauliche Vertrag grundlegend überarbeitet und an die neuen Planungsziele angepasst werden, informiert die Stadt Ulm.