Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH (UWS) mit erfolgreichem Geschäftsjahr 2023

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In Neubau, Instandhaltung und Modernisierung des Wohnungsbestandes hat die UWS im abgelaufenen Geschäftsjahr die Summe von 56,8 Mio. € investiert, davon allein 31,5 Mio. € in den Neubau bezahlbarer Wohnungen. Wohnungsneubau Im vergangenen Geschäftsjahr wurden 146 Wohnungen fertiggestellt. Die Bauvorhaben Weinberg, Söflinger Straße 120 und Karlstraße 36 / Syrlinstraße 25 wurden fertiggestellt und an die neuen Mieterinnen und Mieter übergeben.

Im Weinberg Carré, dem Gemeinschaftsprojekt mit der ulmer heimstätte eG, wurden weitere Wohnungen fertiggestellt. Die Übergabe des gesamten Bauvorhabens erfolgt 2024. In der Söflinger Straße 120 wurde im Erdgeschoss der neue Netto-Markt eingeweiht und nimmt jetzt seine Aufgaben für die Versorgung der Nachbarschaft in der Ulmer Weststadt wahr. Barrierefreiheit und eine hohe Energieeffizienz sind für die UWS Standard bei allen aktuellen Bauvorhaben und Basis für eine nachhaltige Entwicklung des Wohnungsbestandes.

Zum Jahresende 2023 waren bei der UWS 266 Neubauwohnungen im Bau. In die im Bau befindlichen Objekte werden weitere 2 Kindertagesstätten und mehrere gewerbliche Einheiten integriert. Fertigstellung und Bezug des Gemeinschaftsprojektes mit der ulmer heimstätte eG im Dichterviertel sowie der Neubauprojekte am Safranberg und in der Beyerstraße sind für die Jahre 2024 und 2025 geplant. Darüber hinaus wurde mit dem Neubau der Ortsverwaltung Ulm-Unterweiler mit 7 zusätzlichen Wohnungen begonnen, die ebenfalls 2025 fertiggestellt werden soll. Weitere Bauvorhaben sind derzeit in Planung und Vorbereitung. Bei allen Bauvorhaben werden neben bezahlbaren frei finanzierten Mietwohnungen stets auch geförderte Wohnungen für Bezieher geringer Einkommen mit einem Anteil von mindestens 30 % gebaut, in zukünftigen Projekten beträgt die Quote geförderter Wohnungen 40 %.

Die UWS plant, auch in Zukunft einen wichtigen Beitrag zum Mietwohnungsneubau zu leisten und so zur Erreichung der im Ulmer Gemeinderat beschlossenen Ziele der Wohnungsbaudebatte beizutragen. Voraussetzung dafür sind jedoch wirtschaftliche Rahmenbedingungen, die den Neubau von bezahlbaren Wohnungen überhaupt ermöglichen.

Wohnen als soziale Aufgabe

Die UWS hat zum Jahresende 2023 einen Bestand von 7.475 eigenen Wohnungen bewirtschaftet. Die Fluktuationsrate beträgt niedrige 6,4 %. Eine niedrige Fluktuation ist dabei stets ein wichtiger Indikator für einen angespannten Wohnungsmarkt. Die durchschnittliche Miete der UWS-Wohnungen beträgt 6,79 €/m² und liegt damit über 20 % unter dem Ulmer Mietspiegel. Die UWS bietet im gesamten Ulmer Stadtgebiet Wohnraum zu bezahlbaren Mieten an und leistet so einen Beitrag zur sozialen Stabilität und Ausgewogenheit in den Wohnquartieren in Ulm. Investitionen in den Wohnungsbestand Die UWS hat ihr Modernisierungsprogramm auch im vergangenen Geschäftsjahr kontinuierlich fortgesetzt. Insgesamt wurden 24,3 Mio. € in die Instandsetzung und Modernisierung des Wohnungsbestandes investiert. Schwerpunkte waren Maßnahmen zum Klimaschutz und die Erhöhung der Wohnqualität. Insbesondere wurden Fassaden und Dächer gedämmt, neue Fenster eingebaut und Bäder sowie Leitungsstränge modernisiert. In einigen Objekten wurde die Heizung von fossilen Energieträgern auf Fernwärme umgestellt und weitere Dächer wurden mit Photovoltaikanlagen ausgestattet.

Die Modernisierung des Wohnungsbestandes wird vor dem Hintergrund der Herausforderungen des Klimawandels und der demografischen Veränderungen in den nächste n Jahren eine besondere Bedeutung einnehmen und erhebliche Investitionsmittel erfordern. Hier sind Bund und das Land BadenWürttemberg dringend gefordert, durch attraktive und mit ausreichend Mitteln ausgestattete Förderprogramme einen Beitrag zu leisten.

Ausblick

Das aktuelle wohnungswirtschaftliche Umfeld ist äußerst kritisch: stark gestiegene Material-, Bau- und Energiepreise, Inflation, knappe Personal- und Handwerkerressourcen und die zuletzt deutlich gestiegenen Zinsen haben die Voraussetzungen für den Wohnungsbau grundlegend verändert und machen es derzeit nur schwer möglich, neue Projekte verlässlich zu planen. Bisherige Mietansätze im Neubau machen eine wirtschaftliche Projektrealisierung nahezu unmöglich. Um den Neubau bezahlbarer Wohnungen wieder anzukurbeln, sind erhebliche Anstrengungen aller Akteure notwendig: Standards und Anforderungen müssen hinterfragt, Genehmigungsprozesse vereinfacht und digitalisiert sowie finanzielle Rahmenbedingungen deutlich verbessert werden. Dazu gehört auch, dass das Land weitere Mittel verlässlich und dauerhaft für den geförderten Wohnungsbau zur Verfügung stellt. Der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen wird in der Region dennoch weiterhin anhalten und die UWS in Zukunft erheblich fordern. Die inflationäre Entwicklung der letzten Jahre führt auch indirekt zu höheren Kosten, z.B. für Wartung, Gebäudereinigung und Grünanlagenpflege, die ebenfalls von den Mietern getragen werden müssen. Insbesondere bei Mietern mit geringem Einkommen besteht zunehmend Sorge, dass diese die Belastungen nicht mehr tragen können und auf staatliche Unterstützung angewiesen sein werden.

Die gestiegenen Kosten werden in den nächsten Jahren auch zu spürbar steigenden Mieten in den Ballungsräumen – sowohl beim Neubau, als auch in den Wohnungsbeständen – führen. Die UWS erwartet für das laufende Jahr einen positiven Geschäftsverlauf. Das Unternehmen wird seine Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand und den Wohnungsneubau fortsetzen. Die Fertigstellung einiger Bauvorhaben führt dazu, dass die UWS den Ulmer Bürgerinnen und Bürgern zusätzlichen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen kann. Die UWS als kommunale Wohnungsgesellschaft der Stadt Ulm bleibt so auch zukünftig Garant dafür, dass das Wohnen in Ulm bezahlbar bleibt. Der vollständige Geschäftsbericht ist online verfügbar.

Bilanzzahlen 2023

Bilanzsumme 554,0 Mio. €
Jahresüberschuss 5,45 Mio. €
Gesamtinvestition: 56,8 Mio. €
Wohnungsbestand 7.475
durchschnittliche Nettokaltmiete 6,79 €/m²
Wohnungen fertiggestellt 146
Wohnungen im Bau 266