Studie: Ulm ist die Shopping-Queen

Deutschlands Städte befinden sich im stetigen Wandel und mit ihnen ihre Highstreets. Konzepte werden überdacht, Durchmischung findet auf der Fläche und in den Einkaufsstraßen selbst statt. Entscheidende Treiber sind dabei ein sich veränderndes Konsumentenverhalten und neue städtebauliche Leitlinien. Dort, wo einst vor allem eingekauft wurde, sind zunehmend Wohnungen, Gastronomiebetriebe, Büros und Freizeitflächen zu finden – eine zunehmende Diversifizierung mit dem Ziel, die Innenstädte auch nach Ladenschluss mit Leben zu füllen. Doch was heißt das genau?
Um Trends in einen ganzheitlichen Kontext setzen, Entwicklungen verorten und Präsenzverschiebungen bestimmter Warengruppen und Unternehmenstypen identifizieren zu können, hat BMO Real Estate Partners Deutschland in Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG ein Tool entwickelt, das die Mieter- und Besatzstrukturen in den Highstreets von 141 deutschen Städten erfasst. In Gänze werden über 150 Highstreets, rund 150 innerstädtische Shoppingcenter, mehr als 6.600 Mieter und über 20.700 Shops mittels der Visualisierungs-Software „Tableau“ zusammengeführt. Das Tool bildet einen Status Quo noch vor COVID-19 ab, bietet erstmals einen interaktiven Überblick über Deutschlands Einkaufsstraßen und zeigt deren Entwicklungspotenziale auf. Es ist unter https://www.bmorep.com/research-and-reports/DeutschlandsHighstreet/ vollständig abrufbar. Die Bestandsaufnahme wird zukünftig jährlich aktualisiert und schafft damit die Basis, um Veränderungen am jeweiligen Standort zu verifizieren.

Ulm ganz vorn

Mit einem Wert von rund 69,6 führt Ulm die Rising Stars an, dicht gefolgt von Heidelberg mit einem Score von gut 69,5.
Nach den Untersuchungen liegt Ulm mit 53 % der internationalen Filialisten deutlich über dem Durchschnittswert aller Städte (40 %).
Mode wird in Ulm ebenfalls großgeschrieben: Rund 51 % der Ladeneinheiten in den Toplagen sind von modischen Händlern besetzt. Der prozentuale Anteil des modischen Bedarfs liegt bei den 141 untersuchten Standorten bei 35 %.
Auch im Einzelhandel zeigt Ulm sein Faible für Innovationen und Digitalisierung: 10 % der Geschäfte werden der Warengruppe Elektro und Technik zugeordnet. 
Wichtig für den Handel: Das verfügbare durchschnittliche Einkommen im Jahr liegt mit 28.750 Euro mehr als 5.000 Euro über dem Budget der Stuttgarter Nachbarn. 

Wohin geht der Trend? 

Individualisierung durch Technisierung
Technologische Bezahloptionen, virtuelle Welten in den Schaufenstern, Displays in den Umkleidekabinen, die den Kunden mit auf eine digitale Reise nehmen, Informationen zu Warenverfügbarkeiten geben, Kombinationsmöglichkeiten aufzeigen und das richtige individuelle Setting präsentieren. Ein Showroom im Showroom.

Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandel erhöht Präsenz
Der Lebensmittel- und Drogerieeinzelhandel hat seine Präsenz in den Highstreets weiter ausgebaut. Auch die Online-Präsenz wird stetig verbessert, dennoch lautet die Prämisse weiterhin: nah am Kunden bleiben. Um vermehrt Standorte in Innenstadtlagen zu etablieren, werden zum einen kleinteilige City-Konzepte entwickelt, zum anderen ein besonderer Fokus auf eine hohe Aufenthaltsqualität gelegt.

„Vertikale“ konzentrieren sich zunehmend nur noch auf einen Highstreet-Standort
Flächenkonsolidierungen in den Highstreets sind keine Seltenheit mehr. In der Folge werden häufig neue Nutzungssegmente und Konzepte in den dann verfügbaren Standorten zu finden sein. 

Steigendes Interesse an kleineren Flächen
Wer Flächen konsolidieren möchte, braucht weniger Quadratmeter. Wer vermehrt auf Omnichannel setzt, benötigt eventuell mehr Lagerfläche, aber kleinere Verkaufsräume. Diese Restrukturierungen führen zu einer erhöhten Nachfrage nach kleineren Flächen.

Zunahme der Erlebnisqualität der Innenstädte
Die Eventisierung der Freiflächen in den Highstreets hat in den vergangenen Jahren einen neuen Schub bekommen. Das Ziel: die Belebung der öffentlichen Räume und die Gestaltung von Orten mit einer hohen Anziehungskraft

Professionalisierung und Zunahme des gastronomischen Angebotes
Von dem Wunsch nach einzigartigen Einkaufserlebnissen und einer optimierten Aufenthaltsqualität profitiert auch die Gastronomie. Vielfältige Konzepte halten bereits heute Einzug in die Highstreets.

Kundenansprache und -steuerung durch digitale Dienste
Parkleitsysteme und WLAN-Hotspots sind das eine und machen den Einkauf für den Kunden angenehmer. Die digitale Vernetzung der Händler vor Ort ist das andere. Durch gemeinsame Online-Plattformen werden Synergien gebildet und Bedürfnisse verschiedenster Nutzer auf einen Blick abgedeckt.

Vertragslaufzeiten werden flexibler
Die Anforderungen und Wünsche der Händler befinden sich, wie der Handel selbst, in einem Wandel. Die Flexibilisierung der Vertragslaufzeiten steht häufiger auf der Agenda.

„Diese Trends bestimmen verstärkt den Handel und sind die Folge des sich verändernden Konsumentenverhaltens. Nun stellt sich die Frage, was die Zukunft bringt, auch in Anbetracht der besonderen Herausforderungen in diesem Jahr. Klar ist: Stadtentwicklung steht für einen fortlaufenden Prozess, zu dem auch die Highstreets gehören“, fasst Iris Schöberl, Managing Director Germany und Head of Institutional Clients bei BMO Real Estate Partners Deutschland zusammen und gibt einen Ausblick: „Wir werden sehen, ob es weniger klassische Einzelhändler in Deutschlands Innenstädten gibt, ob die gewünschte Durchmischung in den Highstreets und auf den Flächen stattgefunden hat. Können wir noch von ,Einzelhändlern‘ sprechen, wenn zum Beispiel ein gastronomisches Angebot integriert wird, oder bedarf es dann einer neuen Kategorisierung?“